“旧瓶装新酒”老啤酒厂焕新商业模式探讨

  随着城市更新进程加快，淘汰废旧厂房实现城市更新已是必然趋势。但如何焕新老厂房的生机和活力，已成为摆在现实中的重大难点。令人欣喜的是，不少由老啤酒厂改造的新项目凭借着新场景、新结合、新业态突出重围，成为行业内改造旧厂房的样本。这些项目“化腐朽为神奇”，让历史价值得以延续，甚至将弊端转化为发酵和酿造文化的养料，去承载更多文化、艺术、生活潮流向上生长，成为城市社会与文化资本的根基所在。

  酒，已成为一种文化符号，也是一种现代人的生活方式。正因为如此，散落在各个地域的老啤酒厂，也浓缩成了一颗颗时光胶囊，见证了当地优厚的历史价值，储存着历史叙事中的珍贵遗留。随着城市经济产业的升级，城市中许多啤酒厂迁往新址，那些曾经代表城市工业文明的旧啤酒厂成为了工业遗址。面对这些工业遗址，开发商们纷纷开启“老啤酒厂”的改造盘活之路：

  珠江·琶醍啤酒文化创意园区由原珠江啤酒厂改造而来。此前，珠江啤酒厂于1985年建成投产，是中国首个纯生啤酒示范生产基地，也是广州的城市记忆之一。在改造之后，珠江·琶醍啤酒文化创意园区集文化创意、高端餐饮等于一体，成为国家3A级旅游景区、广州夜经济的地标。

  这里保存了麦芽筒仓、烟囱、水塔、锅炉间、煤棚等工业历史建筑，还有啤酒博物馆、潮流买手店、各色酒廊以及精美餐饮等特色业态，再加上有轨电车站点停靠和珠江美景的加持，新旧混搭的风格为该地的夜生活氛围创造多重优势条件，成为当地年轻人青睐的“网红”打卡地。

  值得一提的是，2021年广州公共资源交易中心挂出琶醍改造升级项目的招标公告。珠江·琶醍啤酒文化创意园区将逐步推动老厂房活化利用。根据规划，这里将打造集总部经济、文化创意博览、创新商业、潮玩娱乐、休闲体验等产品体系为主要内容的国际化创新型城市综合体。

  力波1987是根据原上海力波啤酒厂改建而成，1987代表的是力波啤酒厂的建立时间。彼时，力波是上海第一个本土啤酒品牌，也是无数上海人的骄傲。自2016年力波啤酒厂正式停产后，力波啤酒厂全面启动地块转型和城市更新，并于2021年5月重归大众视野。现在，其是借品牌IP打造一个集活力创新、文创体验、科技时尚、人文怀旧功能于一体的复合型创意园区。

  旧改后，一些标志性的遗址在修缮中被存下来，大烟囱、麦芽仓、旧厂房等啤酒厂标志物被融入到新场景，留下了城市中珍贵的历史足迹。此外，力波1987还设置了酒别重逢电话亭、力波啤酒精酿体验馆、锅炉房秀场、麦芽仓艺术空间等多功能业态空间，让沉寂的老啤酒厂“圈粉无数”。

  其中，力波1987精酿餐厅成为力波1987的必打卡点，该餐厅由力波老厂区的老锅炉房改造而成，拉煤车、发动机、操控台等原厂老设备、老物件被原封不动地保留，结合大片的红砖墙、水泥立柱、精酿输酒管和老式工业管道，一同营造出工业复古风，让我们消费者在此用餐别有一番风味。

  诞生于1958年的乌镇啤酒厂，是乌镇镇上最早的国营企业之一。这里还产生多个“第一”，第一纳税大户、召开第一届企业承包经营责任制大会、第一个篮球场……这些记忆浓缩成为了地方的制造奋斗史。

  乌镇啤酒厂式微后，经规划改造，变身为如今的乌镇有戏FUN，于今年的五一重新亮相。“乌镇有戏FUN”现改造成一个集剧场群落、演艺娱乐、音乐制作、展博场馆、生活配套等于一体的数字音乐文化基地，满足当地及周边年轻剧场粉丝群体的文化需求。在开业前3天，“乌镇有戏FUN”吸引了3万多人次前来打卡。

  2020年，乌镇全面启动改造乌镇啤酒厂，将原啤酒厂老厂房主体作为基础框架，保存工业风历史建筑、混凝土建筑、红砖建筑等特色建筑亮点，并融入现代元素，建成工业遗产风文旅新地标，其以老建筑与新功能相融合的方式保留了工业时代的记忆。

  华润雪花啤酒总部基地将由原“金威啤酒宝安二厂”城市更新项目改建而成。对深圳人来说，该地块是深圳代名词之一，承载着深圳人的集体记忆，其也是走在创新前沿的重要阵地。根据规划，该工业小镇将改造为以啤酒为主题的城市街区，这里还将包含有总部大厦、产业研发用房、厂房宿舍以及商业配套，预计于2024年竣工建成。

  在设计方面，其将在保存历史背景和文化价值的基础上，带来新的布局模式。此外，其还将从文化内容入手升级当地消费模式，构建出产城融合的沉浸式开放体验，如：啤酒餐饮体验、总部大楼底部的博物馆历史沿革介绍、研发中心的技术展示、精酿工厂的参观试饮、未来中心的产业会议以及雪花广场的历史遗迹打卡点等等，为当地市民升级沉浸式娱乐方式，以吸引各地游客及啤酒爱好者。

  粤海城所处的位置为金威啤酒一厂旧址，该厂于1990年正式投产，曾被誉为花园式工厂。时过变迁，原金威啤酒厂于2012年底被列入深圳市拆除重建类更新计划，约1.16万㎡的工业遗存被留下，作为深圳城市发展的重要印记。

  今年7月底，金威啤酒厂城市更新单元中的粤海置地大厦顺利封顶。至此，整个更新单元约65万㎡的整体的结构建设全面完成。更新后的地块将拥有甲级写字楼、大型体验式购物中心、深圳首个啤酒文化艺术街区，国际商务住区四大业态。其中，金啤坊文化艺术街区以啤酒为主题，将打造成集公共文化艺术展示、文化创意、休闲娱乐为一体的数字文创街区。

  为了守住城区人文历史与产业高质量发展记忆，金啤坊文化艺术街区是深圳首例在工业遗址保护中将拆除重建与综合整治模式融为一体的复合式工业区更新项目。该更新项目保留了原金威啤酒厂标志性建筑物，同时将工业旧厂房改造成多元的文化场域，兼顾工业建筑保护利用和产业转变发展方式与经济转型的工业文化创意空间就此形成。

  一个时代有一个时代的故事，即使不舍，再辉煌的历史也会根据时代的变迁而拉下帷幕。一些老旧厂房的存在，已缺乏符合当今时代所需要的活力和年轻力，甚至与城市发展格格不入，一些废弃厂房成为了“城市毒瘤”。

  因城市发展升级的需要，加上土地资源日渐稀缺，这些“旧瓶子”无疑是城市重点调改的目标之一。通过为这些老旧厂房注入符合时代需要的“新基因”，才能真正的完成城市空间的活化利用。

  从上述案例分析发现，较常见的焕新方式便是利用老啤酒厂的发酵罐、包装车间、麦芽仓、水塔、烟囱等象征工业时代的元素载体，与区域内艺术中心、购物中心、商业街等业态有机结合，为城市带来不一样的“工业气”。在珠江·琶醍啤酒文化创意园区中，演艺厅由原来的包装车间改造而成，艺术展廊由发电室改造而来、江景餐吧则为原来货运码头的旧址，这些改造都将原来老厂房的弊端转化为亮点，成为该创意园的必打卡点。

  老啤酒厂的旧改项目似乎更拥有吸引人的魔力。在其背后，除了存在城市历史背景和文化底蕴的关系外，我们也可以看到，从各种“酒+”产品的爆火到商业市场精酿啤酒这一品类的兴起，从日咖夜酒生活方式的普遍性到“酒零后”对喝酒场景的高要求，这些都是啤酒厂旧改后作为有记忆点的IP符号出圈的底气，同时也是链接年轻文化的前提。不仅限于此，旧改项目还能从老啤酒厂中挖掘各种在地文化资源，形成新的文化IP。如工业IP、怀旧IP等等。

  我们能够正常的看到，上述五大案例的改造都围绕“文化”展开，比如推动文化创意发展的珠江·琶醍啤酒文化创意园区；传播“力波文化”的力波1987；打造数字音乐文化基地的“乌镇·有戏FUN”；希望以文化引领消费模式升级的华润雪花啤酒总部基地；还有打造多元文化场域的粤海城。可以说，文化是驱动项目发展的重要“芯片”，“芯片”的不同，项目的内容、形态也将不同。

  改造老厂房时，文化、历史、工业记忆时常成为改造过程中的重要内容，但这些并不是改造的必要条件。改造后的最终产物其实都是为人服务的，所以更应该以人的需求为导向，提供满足当地需要的新业态。

  从上述的案例引入的业态来看，已有年轻化的趋势。这些项目不仅引入年轻人喜爱的品牌，在业态组合和建筑规划设计上，也向年轻人的偏好上靠拢。此外，一些新兴沉浸式体验业态为项目带来了更多想象空间，如露营、艺术策展、户外运动、即兴脱口秀等等，为老厂房改造解锁更多玩法。

  在城市更新项目中，老旧厂房的改造相比于历史街区复杂的文保规定有着更低的门槛。因此，老旧厂房成为众多商业地产开发商进入一二线城市核心区域或是传统房企进入商业地产领域的试验地。

  就老啤酒厂而言，其存在被改造利用的突出优势。中国房地产数据研究院院长陈晟认为，老啤酒厂存在一些工业生产要素的明显特征，还可以与现代生活配套进行匹配应用。即将二产的痕迹与三产的服务进行组合，是相对较好的一个概念。

  中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红表示，老啤酒厂改造成崭新的商业空间，是物尽其材，物有所用，物有所值。充分的利用啤酒厂厂址、设备，可以逼真再现啤酒生产的流程和啤酒文化。

  那么，在旧改老啤酒厂时，需要注重哪几个方面？在中国文旅创新创业智库丛书总编张德欣看来，首先，要注重老厂房的区位优势，厂房位置不能距离市中心太远，否则不利于客流的导入。交通的便利性能为居民就近消费提供基础条件。另一方面，要尽量维持老旧厂房的历史风貌，比如遗留建筑物、机器设备、口号标语等。保留好其基础框架，因地制宜导入新的商业业态，是改造老旧厂房的基础。

  朱晓红认为，一方面，项目在提炼项目主题时，既要体现啤酒文化的灵魂与浪漫情怀，又要让商业如同活体根植其间，成为浑然一体的生活链，而不是简单复制。造酒，卖酒，饮酒是一种闭环的生活链，要让不同情怀的人，各得其所。另一方面，项目要做到有趣，有利，吸引人，留住人，有其乐无穷的强大链性。实际上，已有一些旧改项目通过呈现各国啤酒的原料，展示生产的基本工艺的异同，售卖、饮用的技艺与风情，建造啤酒发展沿革的博物馆等方式，为广大购买的人带去新娱乐消费方式。

  当然，不止于上述提及的老啤酒厂旧改，还有船厂、污厂、矿厂等等其他工业遗址存在于城市更新项目列表之中，同样在城市更新中发挥着及其重要的作用。在城市化进程中，人们的期待值因老厂房改造项目存在浓厚的历史价值、文化价值而被不断拉高，大众的眼光变得愈发挑剔。一些开发商们不负众望，打造出一个个富有创意，出人意料的新旧改项目。如何更好地将工业时代的建筑载体与城市的旅游、文化、区域振兴有机结合，这是个有趣命题，值得长期关注。